Un lote vacío en Lash Street, de 6,126 pies cuadrados cubiertos de maleza y con un peral, va a albergar una casa bifamiliar de tres pisos con cuatro espacios de estacionamiento fuera de la calle. La Junta de Planificación (Planning Board) recomendó el permiso especial por unanimidad el 22 de septiembre, con siete condiciones.
El caso muestra bien cómo se aprueba realmente una casa en Chelsea, porque casi nada del lote cumple con las cifras de la ordenanza de zonificación, y la discusión sobre una de esas cifras giró en torno a dónde terminan unos escalones de entrada.
Lo que se propone
El solicitante es Henry Vladimir Pinto Escobar, representado por un abogado de la firma de zonificación de Boston Drago and Toscano y por un arquitecto del proyecto. El lote está en el lado noroeste de la ciudad, en una calle residencial cuyo extremo toca el límite con Everett.
El edificio consta de dos unidades lado a lado, cada una de unos 3,300 pies cuadrados, con cuatro dormitorios y cuatro baños, sobre un sótano terminado con una oficina, una sala familiar y un baño. Cuatro espacios de estacionamiento, de 18 por nueve pies, un par para cada unidad.
El arquitecto describió su intento de armonizar con la calle: ventanales salientes, techos inclinados, revestimiento de tablas (clapboard), tejas asfálticas. Los colores no están definidos. El dueño prefiere un azul marino oscuro; el arquitecto señaló que en el vecindario predomina el blanco con detalles negros.
Vale la pena señalar dos cosas sobre el uso en sí. Es una parcela vacía, creada por una subdivisión que hizo el mismo dueño hace algunos años. Y una casa bifamiliar aquí está permitida bajo la zonificación R1 mediante permiso especial, en el mismo distrito donde el Concejo Municipal rechazó en abril una enmienda que habría permitido casas trifamiliares.
Lo que no cumple
El arquitecto repasó él mismo las deficiencias en lugar de esperar a que se las preguntaran:
- Un frente de 45 pies donde la zona R1 exige 60.
- Un lote de 6,126 pies cuadrados donde se exigen 7,500, y donde la norma por unidad de 3,500 pies cuadrados requeriría 7,000.
- Dos de los cuatro espacios de estacionamiento a dos pies del lindero de la propiedad, donde se exigen cinco pies.
Para el retiro frontal, el proyecto usó una disposición que la mayoría de los residentes nunca ha oído mencionar. Cuando las propiedades colindantes están más cerca de la calle de lo que exige la ordenanza, el solicitante puede usar el promedio de las dos. Un ingeniero civil midió las propiedades vecinas, y el promedio resultó de 10 pies 3 pulgadas en lugar de los 20 que pide el código.
Los espacios de estacionamiento están a dos pies del lindero por geometría, no por preferencia. Para dejar el espacio de maniobra de 24 pies que necesita un carro no quedaba otro lugar donde ponerlos. Un miembro de la junta preguntó si con espacios compactos se ganaría espacio. El arquitecto dijo que prefería espacios de tamaño completo, y señaló una franja de dos pies que había reservado para que más adelante la vegetación suavizara la entrada de autos.
Por qué la entrada de autos está de ese lado: hay un poste de luz donde habría ido el acceso alternativo desde la acera, y mover un poste es un proyecto en sí mismo.
El desacuerdo sobre los escalones
La disputa interesante fue con Servicios de Inspección (Inspectional Services, ISD), y el arquitecto la planteó él mismo en lugar de dejar que saliera a la luz más tarde.
ISD revisó los planos y midió el retiro lateral en unos cuatro pies tres pulgadas. El arquitecto dice que esa es la distancia a los escalones abiertos de la entrada, un descanso con tres o cuatro peldaños según el nivel del terreno. Según la definición de zonificación, argumentó, eso califica como escalones abiertos o un pórtico, lo que significa que el retiro debe medirse hasta la pared principal del edificio.
Medido así, la pared queda a ocho pies tres pulgadas, lo que equivale a una cuarta parte de la altura de 32 pies del edificio, con 12 pies del lado de la entrada de autos, sumando los 20 pies que exige la ordenanza entre ambos lados.
Fue franco en que se trata de una interpretación y no de una decisión. “Otra vez, esta es nuestra interpretación. Solo queremos que sepan que no pensábamos pedir un permiso especial, porque creíamos que el retiro se mide hasta la pared principal del edificio”.
La junta no lo resolvió. La Junta de Apelaciones de Zonificación (Zoning Board of Appeals, ZBA) toma la decisión final el 13 de octubre.
Las condiciones
La junta impuso más condiciones de lo habitual, y la mayoría tienen que ver con los vecinos más que con el edificio:
- Una cerca opaca de al menos seis pies de altura alrededor de la entrada de autos y el estacionamiento, específicamente para que las luces de los carros no lleguen a las propiedades colindantes.
- Toda la iluminación debe cumplir con las normas de la International Dark Sky Association.
- Luces con sensor de movimiento en lugar de luces siempre encendidas, después de que un miembro de la junta señaló lo cerca que están las entradas del vecino.
- Participación en una revisión de diseño con el departamento de planificación.
- Consulta con el departamento sobre pavimento permeable para la entrada de autos.
- Consulta sobre la remoción de los árboles existentes y lo que los reemplazará.
La junta también pidió un cambio de diseño. Como las entradas están en el costado, el frente de la casa presenta una puerta corrediza hacia la calle, y la presidencia de la junta quería que se viera como una entrada real, para que el edificio se integre al paisaje de la calle en lugar de darle la espalda. El arquitecto aceptó hacerla más formal.
Sobre los árboles, el arquitecto fue directo en que la mayor parte de lo que hay no vale la pena conservarse: maleza crecida en el lindero de la propiedad, sobre todo del lado del colindante, “podridos y simplemente se cayeron unos sobre otros”. Los árboles más grandes en la parte trasera se dejarán en paz.
Cuando se le preguntó dos veces por los vecinos, dijo que el dueño de la propiedad de un lado es el hombre que le vendió el lote, que se le habían mostrado los planos y que, hasta donde sabía, nadie se oponía. “Si tuvieran alguna objeción, creo que estarían aquí”. Nadie del público habló.
La otra conversión, y una condición de estacionamiento que vale la pena seguir
Más temprano en la misma sesión, la junta recomendó un permiso especial para otra propiedad, que convierte una casa unifamiliar en bifamiliar. Ese caso es un trámite de un tipo particular: el dueño compró la casa como unifamiliar, se ha usado como bifamiliar y él está poniendo los papeles de acuerdo con la realidad. Sin construcción, solo trabajo interior, sin cambios en la huella del edificio.
La condición que se le impuso es la que hay que seguir, porque se está volviendo estándar. Los ocupantes de la nueva unidad no podrán participar en el programa de permisos de estacionamiento en la calle de la ciudad, y el dueño debe presentar ante el departamento de planificación un contrato de arrendamiento o de compraventa que lo indique y que identifique la dirección de la nueva unidad.
En otras palabras, Chelsea está permitiendo más densidad y, a cambio, negando un espacio de estacionamiento en la calle. El solicitante dijo a la junta que sus inquilinos estacionarán en la propiedad.
Ambos casos pasan a la Junta de Apelaciones de Zonificación el 13 de octubre.
Este relato proviene de la grabación de la sesión de la Junta de Planificación del 22 de septiembre. Se omiten los nombres personales, salvo el del solicitante, cuando la grabación no los reproduce de forma confiable. Correcciones a [email protected].