Hicieron falta 16 fuentes de financiamiento, nueve partes distintas aportando dinero, 13 meses de permisos, seis audiencias formales, 20 reuniones comunitarias y cuatro organismos revisores para construir 62 apartamentos en Broadway y Fourth Street. El proyecto tuvo todos sus permisos en 2022. La construcción no empezó hasta comienzos de 2025.
Ese intervalo, casi tres años dedicados solamente a reunir el dinero, es la parte de la vivienda asequible que casi nunca se explica en público. El martes por la noche se le explicó en detalle a la Junta de Planificación (Planning Board) de Chelsea, a cargo del desarrollador que la está construyendo.
Adam Giordano, director de desarrollo de Arx Urban, asistió por invitación del departamento de planificación de la ciudad, que dijo que quiere darle a la junta más base sobre cómo funciona en realidad el desarrollo inmobiliario. Usó su propio proyecto, 375 Broadway, conocido como 4th @ Broadway, como ejemplo práctico.
Por qué hacen falta 16 fuentes
Giordano distinguió entre la vivienda que es barata y la vivienda que llamó asequible con A mayúscula: con ingresos restringidos, con un alquiler máximo, la mayor parte al 60 por ciento del ingreso medio del área o menos.
Explicó el ingreso medio del área (AMI) en términos sencillos. Se ponen en fila todos los hogares del condado según lo que ganan, se van tachando desde ambos extremos, y el del medio es el 50 por ciento del AMI.
Los alquileres fijados de esa manera no cubren lo que cuesta construir. Así que la diferencia se llena acumulando subsidios. “Estamos juntando lo que son de 10 a 20 fuentes distintas”, dijo, “mientras que un proyecto típico a precio de mercado sin restricciones puede hacerlo con dos o tres”.
Cada fuente tiene su propio ciclo de solicitud, su propio calendario y sus propias condiciones. En 375 Broadway hubo 16, nueve financiadores, cuatro tipos de dinero y un costo total de unos $43 millones. Entre las partes de ese paquete que se han informado públicamente están $10.6 millones en financiamiento de MassHousing, créditos fiscales estatales y federales del 9 por ciento, deuda blanda estatal, fondos para vivienda de trabajadores (workforce housing) y fondos HOME de North Shore.
Los proyectos asequibles tardan aproximadamente el doble que los de precio de mercado, dijo. De principio a fin son de seis a siete años, con cinco a diez personas trabajando en ellos.
Lo que exige cada financiador
La parte más útil de la presentación fue la lista de cosas que distintos financiadores exigieron de los mismos 62 apartamentos, porque cada una es razonable por sí sola y chocan entre sí.
- El estado exigió que el 40 por ciento de las viviendas estuviera al 60 por ciento del AMI o menos.
- Por separado, exigió un 13 por ciento al 30 por ciento del AMI o menos.
- Otra bolsa de dinero exigió 19 unidades para trabajadores al 100 por ciento del AMI.
- El tres por ciento de las unidades está reservado para inquilinos del Departamento de Salud Mental, algo que Giordano llamó “algo excelente de hacer”, aunque señaló que requiere servicios para residentes que cuestan dinero.
- Cinco unidades se dejaron a precio de mercado a propósito, para que los inquilinos actuales que ganan más del límite para trabajadores no fueran obligados a salir de su propio edificio.
Encima de eso están la disciplina de costos del estado y su orden de pasos. El tope cuando se adjudicó este proyecto era de menos de $700,000 por unidad. El estado también quiere un compromiso de dinero local por parte de la ciudad y quiere que el proyecto tenga todos sus permisos antes de otorgar el financiamiento. Si se pierde el ciclo de solicitud, la espera es de otro año.
Luego vienen las cosas que piden la comunidad y las juntas, todas las cuales Giordano tuvo cuidado de calificar como valiosas: estacionamiento, o menos estacionamiento según quién hable; espacio para guardar bicicletas; espacios abiertos; espacios de reunión; tamaños mínimos de las unidades; unidades para familias; unidades accesibles; un edificio que se vea bien y encaje en la calle; sistemas totalmente eléctricos, cero emisiones netas, aislamiento continuo, ventanas de alto rendimiento, energía solar.
Cada una de esas cosas toma espacio, dinero o tiempo de la misma reserva limitada. “A medida que construyes otras cosas y que ofreces todas estas otras cosas buenas”, dijo, “en esencia, le estás quitando espacio a las unidades, y eso es parte del equilibrio”.
Su resumen de cómo abre las reuniones: “La vivienda es un equilibrio entre concesiones, y vamos a tener que trabajar juntos para construir lo que queremos, pero también tenemos que construir lo que se puede construir”.
Qué es la comisión del desarrollador, y por qué
El personal de la ciudad le había pedido que explicara la comisión del desarrollador, que en los proyectos subsidiados no se negocia sino que se fija mediante una fórmula estatal. Empezó a recitarla: “5 por ciento de los costos de adquisición más 10 por ciento de los primeros $3 millones de costos más 7.5 por ciento”, y así sucesivamente.
La razón de tener una fórmula, dijo, es que antes de que se cierre cualquier financiamiento, el desarrollador carga con todo. “Estamos adelantando todo el dinero y esperando y apostando a que podamos hacer que funcione”. La comisión mantiene funcionando a la empresa, pagado a su personal y capitalizado su próximo proyecto.
Cuando un miembro de la junta le preguntó por el retorno de la inversión, Giordano hizo la distinción con claridad. El desarrollo a precio de mercado se mide por el retorno sobre el costo y el retorno en efectivo sobre efectivo. La vivienda asequible no. “Solemos decir, bueno, sigamos construyendo, y va a dar menos dinero con el tiempo, pero es algo muy bueno de hacer, y hay ganancia en ello”, suficiente “para asegurarnos de que podamos seguir adelante”.
Un teatro yiddish y 19 apartamentos tipo loft
El edificio de Broadway y Fourth tiene una historia que la mayoría de quienes pasan frente a él no adivinarían. Se levantó en 1916, después del incendio de 1908. De 1916 a 1946 fue la sede del Teatro Yiddish. Se conservaron las grandes escaleras de mármol de la entrada principal, que servirán como entrada al edificio terminado.
En 2006, los pisos superiores se convirtieron en 19 apartamentos tipo loft con vigas a la vista. En 2018, la ciudad y MassDevelopment designaron la zona como distrito de la Iniciativa de Desarrollo Transformador (Transformative Development Initiative), que es lo que abrió el terreno a este tipo de proyecto.
La obra en curso son dos obras: 43 apartamentos de nueva construcción y la rehabilitación de esos 19 lofts existentes. Giordano dijo que esa combinación es parte de lo que hizo funcionar el financiamiento, porque los financiadores valoran rehabilitar vivienda existente junto con crear vivienda nueva. Una miembro de la junta dijo lo mismo desde el otro lado, y calificó la conservación del edificio original como su parte favorita del proyecto: “Una de las verdaderas desventajas de estos complejos de vivienda multifamiliar más grandes es que simplemente están cambiando el paisaje más rápido de lo que podemos darnos cuenta”.
El edificio terminado tendrá 62 viviendas, el 92 por ciento con ingresos restringidos, con 25 espacios de estacionamiento, un gimnasio, un salón comunitario y un patio al aire libre, en estudios y unidades de uno, dos y tres dormitorios. La construcción va en un 65 por ciento aproximadamente, con 18 meses de obra, y se espera que abra a comienzos del próximo año.
Por qué la junta estaba escuchando esto
El momento fue deliberado. El plan maestro integral de Chelsea tuvo su audiencia pública más temprano en la misma reunión, y la vivienda asequible salió de ese proceso de dos años como la principal prioridad.
Un planificador de la ciudad hizo explícita la conexión. La vivienda asequible “fue como lo principal” que surgió del trabajo de planificación, le dijo a la junta, “y por eso estamos tratando de trabajar en una superposición de zonificación (overlay) para vivienda asequible para intentar agilizar algunos permisos, porque sabemos que ese es un valor clave de nuestra comunidad”.
Luego planteó la pregunta de fondo de la presentación: “Cuando pedimos más estacionamiento u otra reunión comunitaria, ¿cómo influye eso en la viabilidad de un proyecto en general? Y no es que esas cosas no valgan la pena, pero es una decisión a la que tenemos que llegar juntos”.
Un miembro de la junta hizo las cuentas en voz alta sobre los permisos: “Este es un proyecto de vivienda asequible y de ingresos mixtos que creo que todos valoramos mucho, y para mí es como, caramba, eso tomó más de un año para pasar por un proceso de permisos”.
Otro sugirió una solución práctica. Si la ciudad sabe con anticipación que alguien compró una parcela y piensa desarrollarla, debería decirlo públicamente antes de que empiecen los permisos, para que la conversación con la comunidad ocurra al principio y no a través de audiencias sucesivas llenas de descontento.
Lo que Chelsea no logró que le respondieran
Una miembro de la junta dijo que las propuestas que más le gustan son las que crean vivienda propia asequible, y preguntó qué hace falta para que eso ocurra. Giordano no pudo responder a fondo, porque su empresa no ha hecho ninguna. Señaló al otro lado de la calle, 440 Broadway, el proyecto de 28 condominios de la ciudad, como el ejemplo local. El personal dijo que había intentado que ese equipo asistiera y que no pudieron en esa fecha.
A Giordano también le preguntaron si Arx Urban está considerando otro terreno en Chelsea. “No hay un terreno en Chelsea en este momento que hayamos encontrado que podamos hacer funcionar”, dijo, aunque agregó que la ciudad ha sido “extremadamente útil, extremadamente comunicativa” en comparación con otros municipios, y que la empresa consideraría cualquier cosa que encaje.
El personal dijo que esta será la primera de varias sesiones de este tipo en noches en que la lista de casos sea corta. La junta pidió las diapositivas y una visita al edificio.