El nuevo plan maestro de Chelsea divide la ciudad en tres tipos de lugar. Lo que pase en su calle en los próximos quince años depende en buena medida de en cuál de los tres vive usted.
El marco fue presentado a la Junta de Planificación (Planning Board) el 22 de septiembre por los dos miembros del personal de la ciudad que han dirigido el plan, y es la parte de un documento de 200 páginas que un residente puede realmente usar. Las categorías son crecimiento transformador, crecimiento catalítico y crecimiento gestionado.
Las tres categorías
Crecimiento transformador es donde la ciudad quiere lo que el personal llamó una “transformación integral a gran escala”. Se nombran cuatro zonas: West Chelsea, Creekside, el terreno de Forbes y la zona costera del bajo Broadway.
Todas ya están en marcha. West Chelsea tiene una superposición de zonificación (overlay) aprobada que permite 12 pisos. Mass Audubon compró este verano la propiedad Forbes, de 17 acres, por $8.36 millones. La zona costera del bajo Broadway es el tramo sobre el que el Concejo ha estado discutiendo todo el año.
Crecimiento catalítico significa construir sobre lo que ya existe para ampliar los usos, el carácter y la actividad económica de una zona. Todo el corredor de Broadway entra en esta categoría, junto con Carey Square, la entrada a Prattville y Washington Park.
Crecimiento gestionado abarca los vecindarios residenciales más densos, incluidos Charlotte y Bellingham y la zona de Addison y Orange. El objetivo declarado allí es distinto: fortalecer y preservar lo que existe.
Un miembro de la junta dijo que el mapa es lo que hace que el plan llegue a los lectores comunes. “Realmente ofrece un marco para ayudar a la gente a entender cuáles son nuestros objetivos y cómo los va a afectar más directamente, mirando un mapa y diciendo, ah, yo vivo ahí, eso es rosado o eso es amarillo”.
El argumento de fondo
El personal fue directo sobre por qué un plan para una ciudad bajo presión empieza por el crecimiento, y lo resumió en una frase que vale la pena citar completa.
“El crecimiento no es el fin. No estamos haciendo crecimiento por el crecimiento en sí, sino que el crecimiento es un medio para generar los recursos que necesitamos para alcanzar y poner en práctica nuestra visión”.
El enfoque detrás de eso es lo que un planificador llamó “las tareas gemelas de una ciudad de entrada (gateway city)”. Chelsea tiene residentes en crisis cuyas necesidades son inmediatas, y al mismo tiempo tiene que construir hacia una prosperidad a largo plazo. “Creo que muchas veces estas cosas pueden estar en conflicto”, dijo, “pero creo que tenemos que cambiar un poco nuestra mentalidad hacia cómo hacemos las dos cosas al mismo tiempo”.
El argumento fiscal es más directo. El análisis detrás del plan encontró que los ingresos por nuevo crecimiento han disminuido en los últimos años y presionan el presupuesto, lo que coincide con lo que muestra el pronóstico de cinco años de la propia ciudad. Y hay una línea que debería leerse junto a cada discusión que tiene Chelsea sobre sus terrenos industriales: “Gran parte de nuestra base tributaria se sostiene gracias a nuestros usos comerciales e industriales”.
El personal dijo que por eso importa un crecimiento equilibrado, es decir, vivienda asequible y vivienda a precio de mercado y desarrollo comercial e industrial a la vez, y por eso mantener los usos industriales encaja con dificultad junto a los compromisos de justicia ambiental que aparecen en otras partes del mismo plan. “Estamos tratando de manejar temas muy complejos”.
Quiénes participaron realmente
Las cifras de participación se presentaron en público por primera vez en esta reunión, y son más sustanciales de lo que haría pensar la única persona que habló en la propia audiencia.
- Más de 813 personas respondieron la encuesta.
- Más del 64 por ciento de las encuestas se completaron en español.
- Más de 100 personas en talleres públicos.
- Casi 300 tarjetas de comentarios en el Pa’Lante Fest.
- Más de 80 participantes en un juego con Lego usado para que la gente ordenara prioridades en lugar de sugerirlas.
- Ocho eventos comunitarios, además de recorridos para escuchar a la comunidad y otros talleres.
- Unas 2,200 conversaciones y comentarios en total.
Vale la pena explicar el ejercicio con Lego, porque invierte la forma en que suelen hacerse estas cosas. El personal dijo que la mayor parte de la planificación integral les pregunta a los residentes qué debería incluirse en el plan. Chelsea puso todas las estrategias en el plan y les preguntó a los residentes cuáles hacer primero. “Nos esforzamos por lograrlas todas, pero ¿cuáles son las más importantes que necesitamos cumplir ahora?”
Un miembro de la junta señaló que los consultores habían dicho que Chelsea tenía uno de los niveles de participación comunitaria más altos que habían visto.
Otro planteó la consecuencia obvia, y nadie tuvo una respuesta. Esas 2,200 personas dieron su tiempo y no han sabido nada desde entonces. “Si les estamos pidiendo su opinión para que nos ayude a orientarnos y estamos haciendo el trabajo, sería muy bueno escuchar lo que opinan. ¿Lo estamos haciendo de la manera correcta?”
Cuando se abrió el turno del público, la única residente que habló planteó lo mismo sin que nadie se lo pidiera, y dijo que habría escrito un comentario más completo si hubiera sabido que el tema estaba en la agenda. Su testimonio está aquí.
El código de zonificación es de los años 80
La prioridad más grande que sale del plan es reescribir por completo la ordenanza de zonificación, y la razón que se dio es pura aritmética.
“La última vez que se actualizó de manera integral fue en los años 80”, dijo un planificador. “Así que tenemos un código de zonificación que en realidad promueve una visión que tal vez ya no existe”.
Las otras prioridades a cinco años que se nombraron fueron impulsar los programas de construcción y preservación de vivienda asequible, apoyar la transformación de West Chelsea y las demás zonas de crecimiento, seguir mejorando el centro y sus conexiones, avanzar en el manejo de aguas pluviales y en las estrategias ambientales, e invertir en programas para jóvenes. Chelsea es, señaló el personal, una de las ciudades más jóvenes del estado (Commonwealth).
Un hallazgo sorprendió a quienes lo produjeron. Cuando los residentes hablaban de seguridad, en su mayoría no se referían al crimen. Se referían a la seguridad en las calles y a la seguridad de los peatones. “Creo que esa es una forma más tradicional de pensar en la seguridad”, dijo el planificador sobre el enfoque del crimen. “Así que pensamos que eso fue bastante interesante como resultado del plan”.
Qué hacer al respecto
El periodo de comentarios públicos cierra a fines de septiembre, a través del formulario al final del plan en palante.chelseama.gov. La Junta de Planificación vota su adopción el 27 de octubre. Si se aprueba, el plan pasa al Concejo Municipal para una audiencia pública y una votación allí.
La advertencia de la propia junta sobre la puesta en práctica sigue vigente. Un miembro contó 40 acciones que la Junta de Planificación por sí sola podría tomar en materia de zonificación y dijo que intentar hacerlas todas a la vez “probablemente es una tarea inútil”.