Tres proyectos de construcción de Chelsea que obtuvieron sus permisos bajo las antiguas reglas de vivienda asequible de la ciudad volvieron a la Junta de Apelaciones de Zonificación (Zoning Board of Appeals, ZBA) el 8 de septiembre y pidieron que se les aplicaran las nuevas. La junta aprobó los tres pedidos. En conjunto, los proyectos ahora deberán 15 apartamentos con ingresos restringidos en lugar de 23, y desapareció cada unidad reservada para los hogares de ingresos más bajos, los que están al 30 por ciento del ingreso medio del área.
La junta llegó a ese resultado clasificando cada cambio como una “modificación menor”, que no requiere audiencia pública. El personal de planificación de la ciudad había tratado los pedidos como mayores y por esa razón los había anunciado para una audiencia. La junta no estuvo de acuerdo, y ningún miembro del público habló.
Los tres proyectos
- Park Street, Essex Street y Ellsworth Street. Aprobado en julio del año pasado, según el representante del solicitante, con 15 unidades asequibles: cinco al 30 por ciento del ingreso medio del área, cinco al 50 por ciento y cinco al 80 por ciento. Ahora son diez: cinco al 50 por ciento y cinco al 80 por ciento. El número total de apartamentos no cambia. La construcción no ha comenzado, y el representante del solicitante dijo que los dueños todavía están buscando financiamiento.
- Broadway, la cuadra del 218 al 230. Seis unidades asequibles reducidas a cuatro. La construcción no ha comenzado. El personal dijo que el cambio, como en el primer caso, elimina las unidades al 30 por ciento.
- 926 Broadway. Un edificio de 11 unidades, el único de los tres que ya está en construcción. Dos unidades asequibles, una al 30 por ciento y otra al 50 por ciento, pasan a ser una sola unidad al 80 por ciento, que según el personal es lo que la nueva ordenanza exige a un edificio de 10 a 14 unidades. Un miembro de la junta se recusó, diciendo que el dueño es su cliente.
Nada más cambia en los edificios: la misma huella, el mismo número de viviendas. Solo es distinta la proporción reservada para inquilinos de menores ingresos, y cuán bajos llegan esos ingresos.
Por qué la junta lo llamó menor
El razonamiento de quien preside la junta fue que el Concejo Municipal ya había decidido la cuestión. El Concejo reescribió la ordenanza de inclusión en junio, y la parte que fijó los nuevos niveles se aprobó 6 a 5. “Lo consideraría mayor si la ciudad no hubiera hecho ya los cambios”, dijo la presidencia de la junta. Exigir a los proyectos las cifras anteriores, según la presidencia, pondría a la junta “en el lugar del concejo municipal”.
La presidencia también planteó la decisión como menos unidades asequibles frente a ninguna. Para un edificio que no ha empezado, “no es un caso de 10 contra 15. Es casi un caso de cero contra 10”, porque un desarrollador que no puede financiar el proyecto no lo va a construir. El personal agregó que las unidades al 30 por ciento están muy subsidiadas y son difíciles de operar, y que el alquiler de esas unidades tal vez no cubra el costo de mantenerlas.
El personal no estuvo de acuerdo con la clasificación. El departamento examina el alcance de un cambio y su efecto en las necesidades de la comunidad, le dijo un planificador a la junta; el departamento “considera que esta es una modificación mayor, y por eso la anunciamos”, una que “probablemente justificaría algunos comentarios del público”. El departamento de todos modos recomendó aprobar los pedidos en sí.
Un miembro insistió en la cuestión. Los residentes que aceptaron un proyecto con cierto número de unidades asequibles ahora ven menos, dijo ese miembro, “el impacto es real en la comunidad”, y tal vez el Concejo debería decidir cómo se manejan los proyectos ya aprobados en lugar de dejarlo a la junta caso por caso. Otro miembro señaló las pocas unidades asequibles que el primer proyecto tenía desde el principio. Ambos coincidieron en que el cambio era menor. Otro miembro predijo que la junta verá muchos más pedidos como estos.
Lo que significan las cifras en Chelsea
El conteo de la propia ciudad muestra lo escasas que son estas unidades. En marzo, los argumentos del administrador municipal (City Manager) Fidel Maltez para reescribir la ordenanza incluían una diapositiva que decía que solo se habían construido realmente 12 unidades de inclusión en Chelsea. Las ocho unidades eliminadas el 8 de septiembre existían en el papel, no en el terreno, y el argumento desde el estrado fue que esas unidades en el papel estaban impidiendo que los edificios se construyeran. Si estos tres se construyen ahora es la prueba de ese argumento. Dos no habían empezado las obras al momento de la audiencia.