El departamento de planificación de Chelsea quiere dejar de exigir espacios de estacionamiento en la vivienda nueva y piensa enviar el cambio de zonificación al Concejo Municipal en noviembre. El martes por la noche pidió primero la opinión de la Junta de Planificación. La junta se dividió.
Jordana Mather, que ocupa la vicepresidencia y dirigió la reunión, dijo sobre la propuesta: “Estoy a favor de esto de todo corazón”. Mimi Rancatore, integrante de la junta, dijo que la junta no debería apoyarla hasta que la ciudad arregle su programa de calcomanías de estacionamiento en la calle. Otros pidieron un punto medio. No hubo votación. La audiencia pública formal de la junta y su recomendación al Concejo llegarían en diciembre, dijo William Cecio, a cargo de la planificación de la ciudad.
Qué cambiaría
Chelsea exige hoy dos espacios por unidad para casas de una y dos familias, y 1.5 espacios por unidad para edificios de apartamentos, más medio espacio por cada dormitorio por encima de dos en una unidad. Según el borrador que presentaron Cecio y Adam Roy, del personal de planificación:
- La vivienda nueva no tendría un mínimo de estacionamiento. Los usos comerciales e industriales seguirían teniéndolo.
- Los residentes de la vivienda nueva no podrían obtener calcomanías de estacionamiento en la calle. La mayoría ya no puede: Roy dijo que un proyecto que necesita alivio del requisito de estacionamiento pierde ese derecho.
- La revisión mayor de plan de sitio, que hoy depende del número de espacios exigidos, se aplicaría a proyectos residenciales de más de 20,000 pies cuadrados.
- Los proyectos de más de 30,000 pies cuadrados necesitarían un plan de gestión de la demanda de transporte y un estudio de tráfico, como ya se hace en el distrito superpuesto de West Chelsea.
- El estacionamiento junto a viviendas tendría que estar protegido por una cerca o muro sólido de al menos seis pies, o por plantas de hoja perenne de al menos dos pies al sembrarse que alcancen seis pies en tres años. Cecio dijo que esta parte sigue siendo un borrador.
- Se eliminaría la tabla de créditos de estacionamiento compartido del código. Cecio dijo que, hasta donde sabe el personal, nunca se ha usado.
Cecio fue claro sobre lo que el cambio no haría: no prohibiría estacionamiento nuevo, no eliminaría espacios existentes ni cambiaría el acceso de los residentes actuales al estacionamiento en la calle.
El argumento de la ciudad
Cecio dijo que en el área de Boston un espacio de estacionamiento cuesta en promedio unos $75,000 bajo tierra, $50,000 en un garaje y $20,000 en un lote abierto, y que el costo puede sumar de $200 a $300 al mes al alquiler. “¿Queremos más hogares para autos o más hogares para personas?”, preguntó Cecio.
Roy dijo que el problema de estacionamiento en Chelsea es real, pero que los edificios residenciales nuevos no lo causan. Roy citó un estudio del Consejo de Planificación del Área Metropolitana (MAPC) de 30 desarrollos recientes en Chelsea, 10 contados este año y 20 en 2019 y 2020. Ofrecen en promedio un espacio por unidad, por debajo del 1.5 que exige la zonificación, y cerca de la medianoche, cuando la demanda es mayor, cerca de una cuarta parte de sus espacios estaban vacíos, dijo Roy. Según Roy, los datos de la encuesta del censo muestran que casi el 75 por ciento de los hogares de Chelsea tienen uno o ningún auto. Y en los últimos cinco años, dijo Roy, la Junta de Planificación y la Junta de Zonificación juntas han aprobado unos 0.62 espacios por unidad.
Roy mostró fotos de edificios recientes, entre ellos los apartamentos Vero en Everett Avenue, con un lote abierto frente al estacionamiento subterráneo, y lotes en Chestnut Street y Spencer Avenue donde el estacionamiento ocupó el espacio que podría haber sido un patio o árboles. Cecio señaló a Everett, donde un lote en 25 Garvey Street pensado para un garaje es ahora 125 viviendas asequibles en construcción, después de que esa ciudad flexibilizó sus reglas. La presentación del personal mencionó a Cambridge, Salem, Seattle, Buffalo y el estado de Carolina del Norte entre los lugares que han eliminado los mínimos de estacionamiento.
Roy dijo que el departamento hizo tres reuniones comunitarias el último mes, en La Colaborativa, GreenRoots y el Centro para Personas Mayores, y que la mayoría de los comentarios fueron sobre el estacionamiento en la calle, no sobre las reglas fuera de la calle. La oficina del administrador municipal contrató consultores para estudiar el programa de calcomanías, dijo Cecio, incluido cuántos permisos se emiten y dónde se ponen las multas. En un mapa de permisos, “una unidad tiene siete permisos de estacionamiento”, dijo Cecio. Cambiar el programa de calcomanías le corresponde al Concejo Municipal, no al código de zonificación.
Dónde está la junta
Mather dijo que si la ciudad empezara de cero, reformaría el programa de calcomanías al mismo tiempo, como hizo Cambridge, y eliminaría la regla general que impide a los residentes de edificios nuevos obtener calcomanías. Mather dijo que esa opinión se le transmitió a la administración municipal, a cargo de Fidel Maltez, “sin ninguna duda”. Pero Mather dijo que el cambio de zonificación no debe esperar: “Creo que es algo que Chelsea necesita desesperadamente”.
Rancatore dijo que los dos temas no se pueden separar. “Simplemente no puedo aprobarlo sin saber qué pasa con el estacionamiento”, dijo Rancatore. Hasta que la ciudad resuelva el estacionamiento en la calle, dijo Rancatore, la junta debe conservar la capacidad de decirle a un desarrollador, como hizo esa noche en Essex Street, que mantenga el estacionamiento. Rancatore dijo que la gente quiere estacionarse cerca de su casa, con paquetes, niños y mal tiempo en invierno, y que Chelsea no se compara con Cambridge, Everett ni ciudades más grandes.
Eric Czernizer lo llamó “una decisión bastante drástica” tomada con datos incompletos y propuso un punto medio de medio espacio por unidad. Czernizer también preguntó si un dueño podría convertir espacios de estacionamiento existentes en un apartamento accesorio una vez eliminada la regla. Cecio dijo que sí, y que la zonificación podría redactarse para que las unidades a las que servía ese estacionamiento pierdan el derecho a calcomanías. Más tarde, Czernizer sugirió eliminar el requisito solo para edificios de más de 20 unidades.
Hamza Abdul dijo que la ciudad debe encontrar “nuestro propio equilibrio” en lugar de seguir a otras ciudades, y preguntó si la regla actual podría quedarse y que los desarrolladores pidan permisos especiales caso por caso. Sara Haidar Escobar dijo que, según lo presentado, el cambio sobre todo elimina “un paso burocrático”, ya que las juntas ya otorgan alivio, pero le preocupaba dejar cada decisión a una junta futura. Haidar Escobar pidió pensar “10, 20, 30 años” adelante, hacia una ciudad más caminable.
Otra persona de la junta dijo que es “un poco un acto de fe” eliminar el requisito antes de saber qué pasará con el estacionamiento en la calle. Otra apoyó el cambio con condiciones, diciendo que “la crisis de vivienda es una prioridad más importante que la crisis de estacionamiento”, y sugirió que los dueños de edificios reporten cada año los espacios sobrantes para que puedan alquilarse a los vecinos.
Cecio dijo que medio espacio por unidad dejaría a la ciudad otra vez con “una norma general”. “En las zonas que necesitan estacionamiento, el estacionamiento se construye”, dijo Cecio. “No es que no se construya estacionamiento”.
Próximos pasos
Cecio dijo que el departamento enviará a la junta las diapositivas y más lecturas. Se espera que la enmienda de zonificación llegue al Concejo Municipal en noviembre, con la audiencia pública y la votación de la Junta de Planificación sobre su recomendación en diciembre. Más temprano esa misma noche, la junta adoptó el nuevo plan maestro de la ciudad, que incluye la reforma del estacionamiento como estrategia de vivienda. Nuestro informe sobre el resto de la reunión. El debate completo está en la transcripción (en inglés).