El dueño de una casa unifamiliar de valor mediano en Chelsea pagaría unos $280 más de impuesto a la propiedad este año fiscal, y el dueño de una casa de dos familias de valor mediano unos $577 más, según las proyecciones que los tasadores de la ciudad presentaron al Concejo Municipal antes de una audiencia pública prevista para el lunes 16 de noviembre.
Las cifras vienen de la presentación del tasador jefe, Jim Sullivan, ante el subcomité de Conferencia del concejo el 27 de octubre. Las diapositivas están en el paquete de la reunión del concejo del 2 de noviembre, y las actas del comité se publicaron esta semana en el sitio web de la ciudad. Todos los números están sujetos a la aprobación del Departamento de Ingresos del estado.
Lo que proyectan los tasadores para viviendas ocupadas por su dueño
La tabla supone que el concejo adopta otra vez la exención residencial del 35 por ciento, que solo se aplica a dueños que viven en la propiedad como residencia principal. Compara la factura del año fiscal 2027 sobre el valor tasado mediano con la factura promedio del año fiscal 2026 para la misma clase de propiedad.
- Unifamiliar (828 parcelas): valor mediano $547,450. Factura proyectada $3,195.53, un aumento de $280.37 sobre un promedio de $2,915.16. Son unos $23 al mes, o 9.62 por ciento.
- Condominio (2,061 parcelas): valor mediano $420,000. Factura proyectada $1,680.15, un aumento de $152.92 sobre $1,527.23. Unos $13 al mes, o 10.01 por ciento.
- Dos familias (1,200 parcelas): valor mediano $719,950. Factura proyectada $5,246.56, un aumento de $577.25 sobre $4,669.30. Unos $48 al mes, o 12.36 por ciento.
- Tres familias (935 parcelas): valor mediano $902,700. Factura proyectada $7,419.45, un aumento de $630.94 sobre $6,788.51. Unos $53 al mes, o 9.29 por ciento.
Los dueños que no viven en su propiedad no reciben la exención. La misma tabla calcula el impuesto sobre esos valores medianos, antes de la exención, en $6,509.18 para una unifamiliar, $4,993.80 para un condominio, $8,560.21 para una casa de dos familias y $10,733.10 para una de tres familias.
Las tasas
La tasa residencial se proyecta en $11.89 por cada $1,000 de valor tasado, frente a $11.48. La tasa comercial se proyecta en $24.74, frente a $23.79. Chelsea cobra a la propiedad comercial, industrial y personal una tasa más alta que a las viviendas, y los tasadores esperan que este año el traslado llegue a 174.99 por ciento, apenas por debajo del máximo de 175 por ciento que la ciudad ha adoptado en años anteriores.
La exención saca de la factura un valor estimado de $278,692 en una vivienda ocupada por su dueño. La presentación redondea el ahorro a $3,315; la tabla de facturas usa $3,313.65.
Por qué una factura puede subir más de 2.5 por ciento
La Proposición 2 1/2 limita el crecimiento del total que la ciudad recauda, no el de cada factura. La presentación fija el máximo del año pasado en $87,747,162 y el de este año en $91,566,058, que incluye $1,699,272 por crecimiento nuevo. Cómo se reparte ese total depende de cuánto cambió de valor cada clase de propiedad.
Según los tasadores, los valores tasados medianos cambiaron así del año fiscal 2026 al 2027: unifamiliares, 2.71 por ciento más; condominios, 1.92 por ciento más; dos familias, 4.98 por ciento más; tres familias, 3.71 por ciento más; edificios de cuatro o más apartamentos, 6.42 por ciento menos; comercial, 1 por ciento más; e industrial, 7.9 por ciento más. Los valores corresponden al 1 de enero de 2026 y se basan en ventas del año 2025.
Las diapositivas dicen que las propiedades comerciales e industriales cargarán con una parte menor del aumento de la recaudación en el año fiscal 2027 y que, con el traslado y la exención, los aumentos para la mayoría de las casas de una a tres familias y los condominios serán mayores que los del año pasado.
Los dos votos
El administrador municipal, Fidel Maltez, pidió al concejo celebrar la audiencia en su reunión del 16 de noviembre y votar esa misma noche dos órdenes: la 26F53, que fija el traslado hacia la propiedad comercial, industrial y personal, y la 26F54, la exención residencial del 35 por ciento. Escribió que ese calendario permite enviar las facturas de impuestos antes del 31 de diciembre. El subcomité de Conferencia recomendó ambas por voto de voz el 27 de octubre.
Las reuniones regulares del concejo comienzan a las 7 p.m. en la Alcaldía, 500 Broadway. La agenda del 16 de noviembre todavía no estaba en el sitio web de la ciudad el miércoles por la mañana. Un documento difiere en la fecha: las actas del concejo del 19 de octubre anotan la audiencia para el 19 de noviembre, un jueves, mientras que las dos cartas del administrador y el informe del comité dicen 16 de noviembre.
Otras ayudas vigentes
La presentación también enumera exenciones que algunos dueños pueden solicitar en la oficina de tasadores:
- Cláusula 17E: 70 años o más, cinco años como dueño y residente de la vivienda, sin límite de ingresos, bienes menores de $56,753 para una persona sola o $78,037 para un matrimonio. Vale de $250 a $499.
- Cláusula 41D: 65 años o más, ingresos menores de $28,378 para una persona sola o $42,566 para un matrimonio, bienes menores de $55,753 o $78,037. Vale de $1,000 a $2,000 al año.
- Veteranos con discapacidad: de $845 a $1,690 para quienes tienen una calificación de 10 a 90 por ciento, y de $2,113 a $4,227 para quienes tienen 100 por ciento. La presentación dice que la ley estatal HERO duplicó los beneficios para veteranos a partir del año fiscal 2026.
El congelamiento de impuestos para personas mayores
El mismo subcomité votó 1-6 en contra de la petición de autonomía local del concejal Giovanni Recupero para eximir de aumentos del impuesto a la propiedad a dueños de 65 años o más que cumplan con un límite de ingresos. Las actas registran a Recupero como el único voto a favor. Los concejales Todd Taylor, Roberto Jimenez-Rivera, Deron Hines, Lisa Santagate, Norieliz DeJesus y Calvin Brown votaron en contra, y el concejal Leo Robinson se abstuvo de participar por un posible conflicto de interés.
Según las actas, la abogada de la ciudad dijo al comité que algunos concejales podrían tener un conflicto porque se beneficiarían económicamente, y Sullivan dijo que un congelamiento subiría los impuestos de manera proporcional a todos los demás dueños. El concejo en pleno envió la petición a una audiencia pública el 2 de noviembre. No se ha publicado la fecha de esa audiencia.
Nuestro informe anterior explica lo que los comités tenían ante sí.